不動産投資において，収益性の判断は極めて重要です．本記事では，一般的な表面利回りの落とし穴から，より実践的な投資判断指標まで，具体例を交えて解説します．
1．表面利回りの罠，あくまで想定の実質利回り
不動産投資において最も重要な指標とされる「表面利回り」と「実質利回り」．この2つの違いを正しく理解することは，投資の成否を分ける重要なポイントとなります．
表面利回りとは？
表面利回りは，物件価格に対する年間の家賃収入の割合を示す基本的な指標です．
計算式
表面利回り = （年間家賃収入 ÷ 物件価格）× 100
特徴
- シンプルでわかりやすい評価方法
- 物件の概算収益性を把握可能
- 重要: 経費や実コストが含まれていない
要注意！表面利回りの落とし穴
シンプルさゆえに投資用物件の資料では目立つように記載されていますが，以下の要因により実際の収益は大きく下がる可能性があります：
- 購入時の諸経費
- ローン返済費（金利・期間による変動大）
- 管理費・税金等の経常経費
- 修繕費（特に中古物件では必須）
実質利回りの重要性
実質利回りは，より現実的な収益率を示す指標として重要です．
計算式
実質利回り = （（年間家賃収入 - 年間経費）÷ （物件価格 + 購入時費用））× 100
特徴
- より正確な収益性の把握が可能
- 実際の経費を考慮した現実的な数値
- 注意点: あくまでも想定値である
2．投資判断に必須の2つの指標
返済比率
計算式
返済比率 = （月間返済額 ÷ 月間家賃収入）× 100
ポイント
- 低いほど望ましい
- 銀行融資条件に大きく影響される
- 高すぎる場合は投資を見送ることも検討
キャッシュフロー（CF）比率
計算式
CF比率 = （（月間家賃収入 - 管理費 - 固定資産税 - 月間返済額）÷ 月間家賃収入）× 100
重要な考慮点
- 管理費は高めに見積もって計算
- 稼働率は80%～100%で段階的に試算
- 稼働率80%はオーナーとしての最低ライン
3．実践的な投資判断のまとめ
投資判断の際は，以下の点に注意して検討を進めましょう：
- 返済比率とCF比率の両方を重視
- 市場動向を考慮した基準値の設定
- 個人の投資許容度に応じた判断
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この記事は不動産投資の基礎知識として，投資判断の考え方をまとめたものです．具体的な数値基準は，各投資家の状況や市場環境により異なりますので，専門家への相談をお勧めします．
